不動産の相続

【土地相続の申告に必要な書類】不動産相続申告には書類が多い!

  • 相続申告

土地や建物など、不動産の相続や発生する相続税に関する申告には、とにかく書類がたくさん必要になります。不動産が遺産の中に含まれていると「お金になる!」「遺産の取り分が増える!」と嬉しくなるかもしれませんが、実はとても大変なのです。

不動産相続には書類がたくさん必要になる

不動産相続には、書類や手続きがたくさん必要になります。それでなくても相続にはさまざまな手続きが必要です。

不動産といっても、土地、建物、農地などさまざまな種類があります。さらに相続をする人がたくさんいれば、どう分配するのかも問題になります。遺言書が存在すればまた話が変わってきます。

相続をする人を相続人といいますが、亡くなった人に子どもがたくさんいて、子どもも高齢者や物故者が多くその子孫が相続人になった場合、さらにややこしい話になります。

相続人になることが決まり、その中に不動産が含まれていることが分かったら、まずは相続に強い税理士に相談しましょう。
 
実は相続関係の手続きには、故人が亡くなった日から10か月間に行わなければならない、という決まりがあります。

不動産関係の相続には、さまざまなトラブルがつきものです。さらに書類の準備や話し合いなどに多大な時間がかかります。

「どうしよう」と悩む時間はありません。できるだけ早く、相続に強い税理士に相談して必要な手続きを進めていきましょう。
 
また、親族の中に高齢者がいて相続人になる可能性が高くなってきたら、相続について予習をしておくと、万一の際に慌てずにすみます。

それでは、さっそく不動産の相続について見ていきましょう。不動産が遺産の中に含まれている場合は、どんな書類を用意すれば良いのでしょうか。

一目でわかる!不動産相続に必要な書類・手続きのチェックリスト

まずは、不動産相続に必要な書類のチェックリストを見てみましょう。不動産を含む相続が発生すると、これらの書類を準備したり、確認したり、手続きをしなければならなくなります。
 

□遺言書
□遺言書が公正証書遺言ではなかった場合、家庭裁判所の検認
□遺言書にある遺言執行人との連絡
□故人の戸籍謄本(出生から死亡まで記載のあるすべての戸籍謄本)3通程度
□故人の住民票除票
□相続人全員分の、故人が亡くなった日以降に発行された戸籍謄本3通程度
□相続人全員分の住民票 各3通程度
□相続人全員の印鑑証明書 各3通程度
□相続人の身分証明書
□相続時精算課税制度や小規模宅地等特例の適用を受ける相続人の戸籍の附票
□相続する不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
□相続する不動産の固定資産評価証明書
□相続する不動産の納税通知書
□名寄帳(固定資産課税台帳)
□地積測量図・公図
□住宅地図
□賃貸借契約書(必要な時だけ)
□売買契約書(必要な時だけ)
□農業委員会の証明書(農地相続・売却がある場合)
□遺産分割協議書の写し

 
これらの書類は、すべて簡単に手に入るというわけではありません。遠方に住んでいた場合や、本籍地が住所とは異なる場合など、手続きにも取り寄せにも時間がかかります。

相続があるかもしれない、と分かってからでは間に合わないことも考えられます。相続が発生する前に、ある程度の知識を身につけておきたいですね。

土地や建物など不動産を相続する際に必要な書類の詳細

チェックリストを見ても「これは何?」とピンとこない、という書類もたくさんあるのではないでしょうか。そこで、必要書類について、それぞれ詳しく解説していきます。

遺言書の有無と遺産分割協議書

【遺言書がある場合】

まずは親族が遺言書を書いているかどうか、可能な限り確認します。不動産相続を含め、相続が発生したら最初に確認すべき書類です。

遺言書には3種類あります。
 
・公正証書遺言
・秘密証書遺言
・自筆証書遺言
 
公正証書遺言は、公証役場で管理・保管してもらうことができ、法的に最も強い力を持ちます。

しかし公証人の証明が必要な秘密証書遺言と、自筆で作成する自筆証書遺言は、家庭裁判所で検認を受けなければ法的な力を失う可能性もあります。

もし秘密証書遺言や自筆証書遺言がある場合は、決して勝手に開封せず、親族に知らせたのち家庭裁判所にて検認を受けましょう。
 
家庭裁判所での検認には1か月ほどの時間がかかる場合があります。余裕をもって取り掛かることが重要です。
遺言書に遺言執行人という、故人に代わって遺言を執行する人(弁護士など)の氏名があれば、その人と連絡をとり、相続人の指名や相続分けなどをしてもらいます。
 
【遺産分割協議書】
しかし親族がその内容に納得できない場合、相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成して印を押し、不履行にすることも可能です。その場合は相続人全員の同意が必要なので少々大変です。
 
また、遺言書が無い場合は、法定相続人が民法に従って相続することになります。不動産はきれいに分けることが難しく、もめることも多いため、分配に時間がかかります。
 
・誰がどの不動産を受け継ぐか決まる
・不動産をすべて売却して金銭で相続する
・数名で共有し、分配相続を先の代に回す
 
上記のように一応話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続の書類として準備します。

故人に関わる書類

故人に関わる書類は、2種あります。これらはいろいろな手続きで使うので、一度に3通ほど取得しておくと良いですね。
 

 
【生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本】
これは、故人の本籍地がある市区町村で取得しなければなりません。今はデータ化されていますが、それ以前の戸籍(改製原戸籍)が必要になる場合もあります。
また、故人と同じ戸籍に記載されている親族はそのまま取得できますが、それ以外の人の場合は委任状が必要になります。さらに遠方だと郵送費もかかります。
 
【住民法の除票】
故人の住所地の市区町村で取得します。老人ホームなどが住所と別市町村だった場合などは注意しましょう。

相続人に関わる書類

相続人に関わる書類は、とてもたくさんあります。こちらも故人の書類と同じように、一度に3通ほど取得しておくと便利です。
 
【戸籍謄本】
故人が亡くなった後に取得したものです。相続人がそれぞれの本籍地市区町村役場で取得します。相続人全員分が必要です。
 
【住民票】
戸籍謄本と同様に、それぞれの住所地になっている市区町村役場で取得します。相続人全員分が必要です。
 
【印鑑証明】
相続人が複数の場合、実印の印鑑証明も必要です。相続人それぞれの住所地市区町村役場で取得します。これも相続人全員分が必要です。相続人が1人しかいない場合は必要ありません。
 
【戸籍の附票】
こちらは全員必要なものではありません。
・相続時精算課税制度の適用を受ける相続人
・非同居親族で、小規模宅地等特例適用がある相続人
上記に当てはまる場合、本籍地の市区町村役場で取得してください。
戸籍謄本や改製原戸籍など、取得には数百円かかります。郵送となるとよりお金がかかります。公的証書を準備するだけでも、ある程度お金がかかることを知っておきたいですね。
 
【身分証明書】
どこで書類を取得するにしても、身分証明書が必要な場合は多々あります。運転免許証や健康保険証、個人ナンバーカード、パスポートなど、書類取得の際は必ず持ち歩くようにしておきましょう。
 
【法定相続情報一覧図】
法定相続人それぞれの、被相続人との続柄を示す表です。法務局のホームページから書式をダウンロードできます。
法定相続情報一覧図ダウンロードはこちら

土地相続に必要になる書類

【登記簿謄本(全部事項証明書)】
土地を相続する場合は、登記簿謄本の全部事項証明書が必要になります。相続する土地を管轄する法務局が、登記に関する役所のため法務局で取得します。
登記簿謄本には2種類あり、全部事項証明書と一部事項証明書があります。相続の場合は全部事項証明書が必要なので、間違えないように確認して取得します。
 
【固定資産税評価証明書】
こちらは市区町村役場で取得するほか、東京都のみ都税事務所で取得する書類です。
固定資産税を課税する際、土地・建物などの不動産の価値をはかるため、価格を付けます。それを証明する届け出書が、固定資産税評価証明書です。この証明書を発行してもらうことで、受け継ぐ不動産がどれくらいの価値があるものなのかが大体把握できます。
 
【名寄帳(固定資産課税台帳)】
こちらも市区町村役場や都税事務所で取得できます。
名寄帳は固定資産課税台帳ともいい、故人が所有している不動産の一覧表です。市区町村単位で管理されているため、別の市区町村にまたがる場合は所有する不動産が存在するすべての市区町村で取得します。
 
不動産があちこちに点在していると取得が大変ですが、不動産が一覧できるので大変便利な書類です。
 

【地積測量図・公図】
こちらも土地の管轄法務局で取得します。地積測量図は、公図だけでも構いません。土地がどういった形状でどれくらいの面積かなどをチェックするためのものです。
 
【住宅地図】
法務局で許可をもらい、コピーを取得します。無断でコピーすることは禁じられています。

建物が建っている土地相続に必要となる書類

【登記簿謄本(全部事項証明書)】

【固定資産税評価証明書】

【名寄帳】
 
これらは、土地の相続に必要な書類と同じものです。
 
【売買契約書】

【賃貸借契約書】
 
これらがある場合は、こちらも上記の書類と一緒に添付書類として提出が必要な場合も出てきます。こうした不動産契約書に関連する書類が出てきたら、別の書類と混ざらないよう、相続書類一式としてまとめておきましょう。

農地がある土地相続に必要となる書類

【農業委員会の証明書】

相続する土地の中に農地がある場合は、農業委員会で「農業委員会の証明書」を取得します。

相続人の誰かが農業を継ぎ、農地で作物を生産していくことになる場合はスムーズに相続が行われるのですが、誰も農業を継がない場合は、また別の手続きが必要になります。

不動産が含まれている財産相続が問題になったら確認したいこと

不動産が含まれている財産相続が問題になったら、確認したいことをピックアップします。できれば、相続が問題になりそうな親族の容態が少しでも安定しているうち、意識があるうちに、少しずつ親族間で情報を確認し合っておきたいものです。
 

不動産の有無や重要書類の所在

さらに、不動産が財産に含まれているかどうかを確認します。古くから住んでいるので土地も家も本人のものと思い込んでいたのに、実は借家だった、ということもあります。

逆に、小ぢんまりとした家で暮らしている人が、アパートやマンション、地所などをいくつも所有しているということもあります。

常に一緒に暮らしている親から子へ、というケースでも、分からないことやどこにしまってあるのかわからない書類などが多く出てくるものです。
 
親が独り暮らしをしていて、子どもはみな独立して遠方に家庭を持ち、仕事が忙しくてほとんど帰省ができない……といった状態だと、ますます知らないことばかりで戸惑うものです。

高齢の親が独り暮らしをしていて、子どもが全員顔を合わせることがない、という家庭は、親の生活状況の確認も含め、一度全員で顔を合わせ、今後のことを相談する機会をもちましょう。

不動産に農地が含まれるかどうか

不動産の中に農地が含まれている場合、宅地である家の建っている土地とは違った手続きが必要です。

農地相続は農業委員会への届け出が必要です。農地を引き継いで農業を行う場合は、相続税を事実上免除される制度もあるので、他の不動産だけで相続税が発生する場合や、ギリギリという場合は活用しましょう。

しかし農業を誰も継がない場合、農地は宅地のように簡単に売買ができません。
 
・農地のままで、一定の要件を満たす農業経営者(農家)に売却する

・農地以外に用途変更する
 
農地以外に変更する場合も、農業委員会の許可が必要なうえ、売るには造成費もかかります。住宅地に向いていない土地の場合、安値だったり、買い手がつかなかったりする可能性もあります。

不動産登記の現状

不動産登記がどうなっているのか、親世代が元気なうちに一度確認しておきましょう。不動産登記は数世代前で止まってしまっている場合もあります。

その際、当時とは税制も変化しているため、改めて登記をし直さなければなりません。親世代を飛ばして登記が止まっている場合は、親世代に協力してもらって、整理をしておきましょう。

現状で相続人に該当する親族

現状で、「誰に不幸があったとき、誰が相続人に該当するか」をチェックしておくと、あとで慌てずに済みます。

特に地方の一族本家に当たる家で、当主を親に持つ立場という方は、ある程度親族構成についてあらかじめ知っておき、相続がどうなるのか、親は遺言書を遺す意向があるのかなど、概要だけでも知っておくことで混乱をある程度防ぐことができるでしょう。

普段ほとんど親族と関りがないという場合は、親兄弟と親族について少し話をし、どういった親族がいるのかを知っておくことも大切ですね。

土地・建物など不動産相続は必要な書類を手早く準備しよう

土地や建物など、不動産の相続が発生すると、話し合いだけでもかなりこじれる覚悟が必要な場合が非常に多いものです。またスムーズに決まった場合でさえ、取得が必要な書類や、確認が必要な手続きが数多く存在します。

不動産の相続手続きに関しては、親など被相続人がある程度元気なうちから知識や現状を把握し始め、登記の現状などを知って対策をしておきましょう。また相続が決まったら、すみやかに相続専門などに相談し、相続人に声をかけて必要書類を集める必要があります。