相続税の計算

【不動産相続】不動産評価方法を紹介!不動産の評価を下げる方法

  • 相続申告

不動産相続をする上で、その評価額は非常に気になるポイントです。売却できる不動産なら、相続税が発生しても支払えるかもしれませんが、売却できない不動産なら、相続税を自腹で支払わなければなりません。そこで不動産の評価方法についてと、相続税節税のために不動産の評価を下げる方法について調べてみました。

なぜ不動産をそのまま相続することができないの?

土地なり、建物なり、不動産の評価額をチェックすることができるサービスはいろいろあります。しかし相続に関しては、定められた不動産の評価方法を使用して価値を計算します。

なぜ不動産を、そのまま相続することができないのでしょうか。土地や家などは、現金の財産とは異なり、きれいに分割できるものではありません。

また地方では、代々【家督】を受け継ぐ長男や婿養子などが、土地や家屋敷をそっくりそのまま引き継ぐイメージがありますよね。
でも、現代では不動産をそのまま親から子へスルーするようにバトンタッチしていくことはできません。
 
その最大の理由のひとつが【相続税】です。相続税は平成の後半まで、1億円以上の財産にしかかからないものでした。
しかし平成27年に税法改正があり、その際相続税基礎控除額に大きな変革があったのです。1億だった相続税のボーダーラインが、ぐっと引き下げられました。
 

相続税基礎控除額の計算式
3000万円+(600万円×相続人の人数)

 
つまり、相続人が少なければ、3600万円まで(法定相続人がいない場合は3000万円)しか免除されなくなってしまったのです。相続人が多くなるほど免除額も大きくなりますが、もちろん相続人の人数で財産を分けるので、取り分も少なくなります。
 
この相続税基礎控除額の引き下げによって、たとえば東京23区内に家を土地ごと所有している人は、ほとんどが相続税課税の対象になってしまうと言われています。

そのため不動産はそのまま相続できず、価値をきちんと計算して、相続税がいくらになるかを算出しなければならないのです。

相続に関する土地の価値は定められた方法で算定

相続に関する不動産の中で、大きなものといえば【土地】ですね。土地の評価は、どのように計算すれば良いのでしょうか。
 
土地の評価を知る方法
不動産の相続に関して、土地の評価額を知りたい場合は、【路線価図】を参考にします。
 

【路線価図】

1㎡当たりの土地評価額が地図上に記されており、国税庁のホームページにある「財産評価基準書」で誰でも見ることができます。路線価とは、路線(道路)に面した標準的な宅地の標準的な価格になります。主要道路に面しておらず、路線価がわからない場所に対しては、同じページから見られる評価倍率表を見ると分かります。毎年7月1日に、その年の基準が公表されます。
【出典】国税庁:路線価図
 
相続に関する財産の計算は、故人が亡くなった日の価値で算出しなければなりません。そのため、サイトには過去数年間の路線価図も掲載されています。

路線価図には普段私達が目にすることのない、非常に複雑な記号がたくさん記載されています。

説明はあるのですが、大変わかりづらいものです。また1㎡あたりと言っても、自分で購入した土地ではなく、先祖から引き継いできた古い土地などは、広さが分からないことも多いですよね。

また土地はきれいな平面をしているとは限りません。長方形の土地を買ったつもりでも、よく見るとゆがんだ四角形だったりもします。
 
そういった点からも、路線価図を見ただけでは、相続予定の土地の評価をパッと判断することは少々難しいでしょう。

そんな時は、相続に強い税理士に相談することで、土地の評価を知ることができます。二次相続などの不安がある場合、早めに相談しておくと安心です。

相続税路線価で相続税評価額を計算する

ここで、相続税路線価を使った相続税評価額の計算方法をご紹介します。そのためには、地積、つまり土地の面積が正確に分かっている必要があります。
 
土地の面積が正確に分かっている場合を想定して、計算してみましょう。
計算方法は、路線価×地積です。
 

相続税評価額の計算
・路線価190,000円
・地積100㎡
 190,000×100㎡=19,000,000円

 

【路線価が設定されていない土地】

路線価が設定されていない土地に関しては、【倍率方式】を使用します。路線価が設定されていない土地には、先ほどご紹介した国税庁のホームページに「評価倍率表」が載っています。こちらに倍率が掲載されているので、まず倍率をチェックします。さらに各市区町村や都税事務所などで土地の固定資産税評価額をかけて、算出します。(路線価地域内でも路線価が付されていない特定路線価もあります)

土地の値段は、いろいろと噂されるものです。両親が購入したときにはバブル時代だったから非常に高価だったけれど、今は値段が下がっているかもしれない、と不安に感じている方もいるでしょう。
 
逆に昔は雑木林の多い田舎だったのに、近隣に大きなインターチェンジやショッピングモールができたお蔭で非常にひらけ、地価も高騰しているらしい、とひそかにワクワクしている方もいますよね。

しかし地価は形状や条件によって、低くなることはよくあることです。巷の噂とはかけ離れている可能性もあります。その点を念頭において地価の評価を調べましょう。

国税庁の路線価図では少々わかりづらい、と感じたら一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップも参考にしてみましょう。

【出典】評価センター:全国地価マップ

宅地以外の土地がある場合は、それぞれの評価が必要

土地が財産として遺された場合、それが宅地とは限りません。宅地のほか、田んぼや畑などの農地、山林などで遺される場合もあります。

その場合は、田・畑・山林など、それぞれの地目ごとに評価の計算をし、全体でどれくらいの価値があるのかを計算することになります。
 

家屋・建物の評価を調べてみよう

土地の評価方法については、やり方は分かっても、実際に計算するとなるとかなり煩雑、ということがわかりました。それでは家屋や建物についてはどうなのでしょうか。

建物の評価を知る方法

建物の評価を知る方法は、地価の評価を知る方法よりも簡単です。実は、毎年私達は、自分が所有している家屋の評価額を知らされているのです。

建物の評価は、固定資産を有する人に毎年送付される、固定資産税の納税通知書に記されています。

固定資産税の納税通知書には、「価格」という欄があり、そこに金額が記されています。それが、固定資産税評価額、つまり建物の評価額になります。
 

【分譲マンションの場合】

分譲マンションの場合、ここはマンション一棟全体の評価額になるので、とんでもない高額が記されていることもあります。

そういった場合は、その隣にある課税標準額という欄に記されている金額が、一部屋分、つまり自分の部屋の現在の評価額になります。

建物は、新築を2000万円で購入したとしても、年数が経過し、家族が住宅を使用するうちに価値が下がっていきます。
 
そのため、固定資産税も年数の経過とともに下がってきます。年数が経過すると固定資産税は安くなって嬉しいものですが、相続の対象としては価値が下がっているのです。

自分の固定資産税納税書は、自分の手元に届きますが、親など被相続人の納税書については分からないことが多いですよね。

そこで、親子など近しい関係の場合は、税務関係の書類や納税書などをどこに管理しているのか、話し合ってお互いに知っておくことをおすすめします。

人に貸し出している家屋がある場合

自分が住んでいる家屋以外に、人に貸し出している家屋がある場合は、価値が下がる場合があります。

人に貸し出していると、すぐに売却することができません。「相続のために出て行って」とはなかなか言えませんよね。

故人が自身で使用していた建物であれば、すぐに処分することができますが、そうはいかない貸出中の建物の場合、一般評価額よりも30%差し引くことが可能です。

ただし、親族に無料で使用させていた場合や、市価よりもはるかに安い価格で貸していた場合は、借家とは見なされません。

不動産の評価を合法的に下げて、節税する方法

ここまで、土地や建物といった、不動産についての価値の評価方法をご紹介してきました。実は、不動産は、相続の約半数に達するというデータがあります。少しでも相続税を下げ、節税する方法についてもピックアップしていきましょう。

不動産の評価額を下げる方法①
【更地に賃貸物件を建てる】

遺された不動産の中に、何にも使用されていない更地がある場合は、そのままだと広い土地に応じた相続税が発生してしまいます。

更地に賃貸物件を立てた場合、先ほどもご紹介したように、貸家があり、人に貸している場合は価値が下がります。

貸家の価値が下がるだけでなく、貸家が建っている土地の評価額も同時に下がります。そのため、貸家を建てるお金はかかりますが、相続税額は大きく節税できます。

また将来的にも、貸家からの家賃収入も見込めます。税理士などの税金に強い方に相談してみましょう。

不動産の評価額を下げる方法②
【空き家はリフォームして貸し出そう】

不動産の評価額を下げる方法として、空き家を貸し出すという方法もあります。親が住んでいた築50~60年を経た家などは、「住みたい」という親族が出てこなければ相続に困るものですよね。

そのままにしておくと、空き家にしておくとどんどん傷んでしまうのが家です。人が住まなくなっただけで、古い家屋は1か月もすれば傷みが進み、あっという間に廃屋になってしまいます。
 
現在、そうした廃屋が全国にたくさん存在し、問題となっていることをニュースで見たことがある方も多いのではないでしょうか。

そこで、空き家がある場合は、ある程度住みやすいようにリフォームをして、貸家として貸し出すこともおすすめです。
 
リフォームなら新築よりもお金がかかりません。また建っている家屋が古民家の場合、古民家のままカフェやレストラン、農業ペンションとして使用したいという人も全国にたくさん存在しています。
 
空き家は傷むので更地にする方が売れるような気がしますが、家を取り壊して更地にすると非常にお金がかかります。また更地は相続税が高くなることもご紹介しましたね。

古い家屋はリフォームをすることで、さらに古い古民家にはそのものに価値が生じます。人に貸し出して、評価価値を下げましょう。

不動産の評価額を下げる方法③
【小規模宅地等の特例を利用しよう】

故人とともに生活していた子どもなどがその土地・家屋などをそのまま相続する際は、【小規模宅地等の特例】が利用できます。

故人と生計を共にする親族が土地を相続する際、330㎡までの自宅なら評価額を8割減額できるという特例です。

8割の減額となると、かなり大きな控除になりますよね。こちらも大きな節税につながるので、ぜひ活用できるように相続を決めましょう。

 

小規模宅地等の特例は、居住用宅地だけではありません。

・事業用…400㎡80%減
・貸付用…200㎡50%減

不動産の評価額を下げる方法④
【多額の現金がある場合は不動産にしておく】

これは自身がまだ存命のうちに、子や孫など将来相続人となる人々のためにできる節税方法のひとつです。

現金は、たとえば1億円であれば、相続税基礎控除を差し引いた金額に、そっくりそのまま相続税がかかってしまいます。計算すると1220万円になります。

しかし、1億円を7千万円の土地と3千万円の家屋に分けて不動産に替え、さらに賃貸物件として使用することで、自身が亡くなった時には評価額がぐっと下がってきます。

特に賃貸物件にすると、一般的な評価額よりも30%評価が下がるので、さらなる減税につながります。生前から多額の財産の相続が気になっている場合は、こうした方法もおすすめです。

不動産の評価額を下げる方法⑤
【不動産管理会社を設立する】

たくさんの不動産を所有していると、相続税は莫大なものになります。特に都内にいくつもの土地や建物を持っていると、相続税がとんでもない額になってしまうこともあります。

不動産を売却して相続税を支払うとしても、相続税を支払うまでの猶予は10か月しかありません。それまでに相続の話し合いがスムーズに進むとも限りません。

そこで、たくさんの不動産がある場合は、将来の相続に関するトラブルや相続税に対処するためにも、点在する不動産を管理する会社を設立してしまう、という奥の手があります。

亡くなった人が個人で所有していた不動産は、相続財産に含まれて相続税の対象になってしまいます。
 
しかし、不動産管理会社を設立して個人所有の不動産を法人に移転させ、不動産所有会社として管理すれば、それは法人所有の資産となります。

いざ相続となった場合は、相続人が後継者となり、不動産管理会社の株式を相続します。個人で多くの不動産を相続するよりも、節税になる可能性があります。

しかし、不動産管理会社を運営していく場合、それなりのリスクも生じます特に税務署からのマークが厳しくなる可能性もあります。

 

・所得税対策のために作られた管理実態のない会社ではないか
・正当な管理料の料率を採用しているか
 
不動産管理会社を設立する際は、節税の件も含めて相続に強い税理士に相談しましょう。
 

相続する不動産の評価を知り、合法的に評価を下げて節税へ

相続する不動産の評価を知ることで、相続税がどれくらいになるのかを把握することができます。いまや、相続財産の約半数が不動産と言われています。

特に現金の相続が少なく、売ることができない不動産の相続が多い場合、相続税がいくらになるのかはかなり心配ですよね。

そんな時は、相続に強い税理士に相談し、合法的に不動産の評価を下げる方法をチェックして、手を打ってみましょう。
 
また親など被相続人が元気なうちに相続についての話をフラットにできる関係性を築き、相続税節税のために今からできることを模索し、相続に強い税理士と話し合って不動産の行く末を決めておくことも大切です。